TUGAS PEMUNGUTAN BPHTB YANG DIBEBANKAN PADA KANTOR PERTANAHAN DALAM KAITANNYA DENGAN KEWENANGAN BADAN PERTANAHAN NASIONAL
Oleh : M. Yusrizal, SH., M.Kn
A. Tugas Badan pertanahan
Nasional.
Sesuai dengan ketentuan
Perturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, ditentukan
bahwa pendaftaran tanah di Indonesia diselenggarakan oleh Badan Pertanahan
Nasional, yaitu lembaga pemerintah non departemen yang bidang tugasnya meliputi
bidang pertanahan. Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah yang
diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional, tugas pelaksanaan pendaftaran
tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang oleh Peraturan Pemerintah No 24
Tahun 1997 atau Peraturan perundang-undangan yang bersangkutan ditugaskan
kepada pejabat lain. Kantor Pertanahan adalah unit kerja Badan Pertanahan
Nasional di wilayah Kabupaten atau Kota,
yang melakukan pendaftaran hak atas tanah dan pemeliharaan daftar umum
pendaftaran tanah.
Untuk melaksanakan ketentuan di atas, Kepala Badan Pertanahan
berwenang untuk melakukan pendaftaran hak dan menerbitkan surat keputusan pemberian hak atas tanah yang
dimohonkan oleh seseorang atau suatu badan. Dalam pelaksanaan tugas sehari-hari
sebagian wewenang pemberian hak atas tanah dilimpahkan oleh Menteri Negara
Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 Tahun 1999 tanggal 19 Februari
1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah Negara yang mulai
berlaku sejak tanggal 19 Februari 1999.
Badan Pertanahan Nasional
mempunyai tugas pokok melaksanakan
tugas pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional dan sektoral.
Dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud, Badan Pertanahan Nasional
menyelenggarakan fungsi:[1]
1. perumusan
kebijakan nasional di bidang pertanahan;
2. perumusan
kebijakan teknis di bidang pertanahan;
3. koordinasi
kebijakan, perencanaan dan program di bidang pertanahan;
4. pembinaan
dan pelayanan administrasi umum di bidang pertanahan;
5. penyelenggaraan
dan pelaksanaan survei, pengukuran dan pemetaan di bidang pertanahan;
6. pelaksanaan
pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum;
7. pengaturan
dan penetapan hak-hak atas tanah;
8. pelaksanaan
penatagunaan tanah, reformasi agraria dan penataan wilayah-wilayah khusus;
9. penyiapan
administrasi atas tanah yang dikuasai dan/atau milik negara/daerah bekerja sama
dengan Departemen Keuangan;
10. pengawasan dan pengendalian penguasaan
pemilikan tanah;
11. kerja sama dengan lembaga-lembaga lain;
12. penyelenggaraan dan pelaksanaan
kebijakan, perencanaan dan program di bidang pertanahan;
13. pemberdayaan masyarakat di bidang pertanahan;
14. pengkajian
dan penanganan masalah, sengketa, perkara dan konflik di bidang pertanahan;
15. penelitian dan pengembangan di bidang
pertanahan;
16. pendidikan, latihan dan pengembangan
sumber daya manusia di bidang pertanahan;
17. pengelolaan data dan informasi di
bidang pertanahan;
18. pembinaan
fungsional lembaga-lembaga yang berkaitan dengan bidang pertanahan;
19. pembatalan
dan penghentian hubungan hukum antara orang, dan/atau badan hukum dengan tanah
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
20. fungsi lain di bidang pertanahan sesuai
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Selanjutnya berdasarkan
Peraturan Menteri Negara Agraria No 3 Tahun 1999 maka kewenangan pemberian hak
atas tanah secara individual dan secara kolektif, serta pembatalan keputusan
pemberian hak atas tanah dilimpahkan sebagian kepada Kepala Kantor Wilayah
Badan Pertanahan Nasional Propinsi dan Kepala kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Pelimpahan kewenangan pemberian hak atas tanah dalam peraturan ini meliputi
pula kewenangan untuk menegaskan bahwa tanah yang akan diberikan dengan sesuatu
hak atas tanah adalah tanah negara.
B. fungsi
Kantor pertanahan kabupaten/kota.
Berdasarkan Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 Tentang
Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor
Pertanahan, kedudukan Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota adalah instansi vertikal dari Badan Pertanahan Nasional yang
berada dibawah dan bertanggung jawab langsung kepada Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional Provinsi.
Untuk mewujudkan visi dan misi Badan Pertanahan Nasional, Kantor pertanahan Kabupaten/Kota yang
merupakan bahagian terdepan pelayan masyarakat di bidang pertanahan, maka berdasarkan Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 Tentang Organisasi
dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan, membentuk Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang
berada dibawah dan bertanggung jawab langsung kepada Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional Provinsi.
Dalam melaksanakan
sebagian tugas dan fungsi Badan Pertanahan Nasional dan dalam menyelengarakan
tugasnya, Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota mempunyai fungsi:
Dalam
menyelenggarakan tugas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Kantor Pertanahan
mempunyai fungsi:
a. penyusunan rencana,
program, dan penganggaran dalam rangka pelaksanaan tugas pertanahan;
b. pelayanan,
perijinan, dan rekomendasi di bidang pertanahan;
c. pelaksanaan survei,
pengukuran, dan pemetaan dasar, pengukuran, dan pemetaan bidang, pembukuan
tanah, pemetaan tematik, dan survei potensi tanah;
d. pelaksanaan
penatagunaan tanah, landreform, konsolidasi tanah, dan penataan pertanahan
wilayah pesisir, pulau-pulau kecil, perbatasan, dan wilayah tertentu;
e. pengusulan dan
pelaksanaan penetapan hak tanah, pendaftaran hak tanah, pemeliharaan data
pertanahan dan administrasi tanah aset pemerintah;
f. pelaksanaan
pengendalian pertanahan, pengelolaan tanah negara, tanah terlantar dan tanah
kritis, peningkatan partisipasi dan pemberdayaan masyarakat;
g. penanganan konflik,
sengketa, dan perkara pertanahan;
h. pengkoordinasian
pemangku kepentingan pengguna tanah;
i. pengelolaan Sistem
Informasi Manajemen Pertanahan Nasional (SIMTANAS);
j. pemberian
penerangan dan informasi pertanahan kepada masyarakat, pemerintah dan swasta;
k. pengkoordinasian
penelitian dan pengembangan;
l. pengkoordinasian
pengembangan sumberdaya manusia pertanahan;
m. pelaksanaan urusan
tata usaha, kepegawaian, keuangan, sarana dan prasarana, perundang-undangan
serta pelayanan pertanahan.[2]
Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota sebagai garda terdepan dari Badan Pertanahan Nasional, mempunyai
peranan yang sangat strategis dalam memberikan pelayanan di bidang pertanahan
secara langsung kepada masyarakat khususnya mengenai pendaftaran tanah untuk
menjamin kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah agar dengan mudah
membuktikannya. Hal tersebut sesuai dengan yang diamanatkan dalam UUPA
khususnya Pasal 19 UUPA dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah. Pasal 19 UUPA, yang berbunyi sebagai berikut :
1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah
diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia
menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan undang-undang.
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) Pasal ini
meliputi :
a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah;
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan
peralihannya;
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat.
3. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan
mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi
serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
Bagian tugas dan fungsi Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
kaitannya dengan pelaksanaan pemenuhan ketentuan BPHTB yaitu melaksanakan
kegiatan pelayanan dibidang pengurusan hak-hak atas tanah atau pemberian hak
atas tanah dan pelayanan dibidang pendaftaran tanah. Tugas dan fungsi Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam melaksanakan kegiatan pelayanan dibidang
pemberian hak atas tanah yang berkaitan dengan pelaksanaan ketentuan pemenuhan
BPHTB berdasarkan pada Peraturan Pemerintah maupun Undang-undang.
Kepala Kantor Pertanahan dalam
melaksanakan tugas dan fungsi Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam kegiatan
pelayanan dibidang pemberian hak atas tanah mempunyai kewenangan memberi
keputusan mengenai pemberian hak atas tanah dan bangunan yang menjadi dasar
obyek BPHTB. Dalam hal pemberian hak atas tanah dan bangunan yang menjadi obyek
BPHTB, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/kota
mempunyai kewenangan memberi keputusan mengenai pemberian hak atas tanah dimana
luas bidang tanah untuk tanah pertanian luasnya tidak lebih dari 2 Ha (dua
hektar), sedangkan untuk tanah non pertanian luas tanah tidak lebih dari 2.000 m2 (dua ribu meter persegi ).
Tugas dan fungsi Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam melaksanakan kegiatan pelayanan dibidang pendaftaran tanah yang
berkaitan dengan ketentuan pemenuhan BPHTB berdasarkan kepada Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1991 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Pelaksanaan Ketentuan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Pemerintah
Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Ncmor 4 Tahun
1999 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah, ditentukan bahwa “pendaftaran
tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional”, sedangkan dalam Pasal 6
ayat 1 menentukan bahwa “Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 tugas pelaksanaan pendaftaran tanah
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu
yang oleh Peraturan Pemerintah ini atau perundang-undangan yang bersangkutan
ditugaskan kepada Pejabat lain”. Kemudian
Pasal 6 ayat 2 ditentukan bahwa “Dalam melaksanakan pendaftaran tanah,
Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan
untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut Peraturan Pemerintah ini
dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”.
Tujuan dari pada
pendaftaran tanah sebagaimana tertuang dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah.
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, adalah:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah
susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan
dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak
yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data
yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah
dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi
pertanahan.
Selanjutnya berdasarkan
ketentuan Pasal 4 ayat 1 disebutkan bahwa: “Untuk memberikan kepastian dan
perlindungan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf a kepada pemegang
hak yang bersangkutan diberikan sertipikat hak atas tanah.”
Pengertian sertipikat
sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 32 Peraturan Pemerintah. Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu:
1. Sertipikat merupakan surat
tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data
fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data
yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang
bersangkutan.
2. Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah
diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang
memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya,
maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi
menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak
diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada
pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun
tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau
penerbitan sertipikat tersebut.
Berdasarkan ketentuan di
atas, jelas sudah bahwa sekali bidang tanah sudah disertipikat maka tidak mudah
bagi orang lain atau pihak manapun untuk merebutnya dari tangan pemilik sertipikat,
apalagi bila ”usia” sertipikat itu telah melampaui masa ”balitanya”. Sangat
berat dan merepotkan persyaratan dan prosedur yang harus ditempuh oleh pihak
lain, termasuk negara untuk bisa merebut atau menggugurkan kehakmilikan
pemiilik sertipikat atas tanah yang sudah disertipikatkan atas nama pemilik.[3]
Berbeda dengan tanah yang
belum disertipikatkan, di mana jaminan kepastian hukumnya lemah sebab data
yuridis maupun data fisik untuk tanah yang belum disertipikatkan sangatlah
minim dipunyai oleh Kantor Pertanahan, dengan kata lain bahwa daftar
riwayat/warkah bidang-bidang tanah seperti diperlihatkan oleh isi ”risalah
penelitian data yuridis dan penetapan batas” bagi bidang tanah yang belum
didaftarkan atau disertipikatkan seperti pada lampiran tersebut itu belum
dipunyai oleh Kantor Pertanahan.[4]
Berdasarkan hal tersebut,
maka dengan demikian melalui penyelenggaraan pendaftaran tanah, maka:[5]
1. Para pemilik tanah dengan mudah membuktikan
haknya dengan memberikan surat
tanda bukti hak atas tanah, yang berupa sertipikat;
2. Mereka yang memerlukan keterangan dengan mudah
memperolehnya karena terbuka untuk umum, di mana semua data hak atas tanah yang
didaftar disimpan di Kantor Pertanahan. Kepada mereka yang memerlukan diberikan
keterangan tertulis, yang berupa Surat Keterangan Pendaftaran Tanah;
3. Memperoleh alat pembuktian yang kuat tentang
sahnya suatu perbuatan hukum mengenai hak atas tanah dan untuk menjamin
kepastian hukum.
Sertipikat hak atas tanah
mempunyai arti dan peranan yang sangat penting bagi pemegang hak atas tanah,
yaitu:[6]
1. Sebagai alat bukti kepemilikan hak atas tanah;
2. Dapat dijadikan agunan/jaminan hutang;
3. Dapat mengurangi kemungkinan timbulnya
sengketa dengan pihak lain;
4. Memperkuat posisi tawar-menawar apabila hak atas
tanah diperlukan pihak lain untuk kegiatan pembangunan;
5. Mempersingkat proses peralihan serta
pembebanan hak atas tanah.
Disamping hal tersebut
dengan diselenggaranya pendaftaran tanah secara tertib dan teratur merupakan
salah satu perwujutan dari pada pelaksanaan Catur Tertib Pertanahan yaitu :
1. Tertib hukum pertanahan;
2. Tertib administrasi pertanahan;
3. Tertib penggunaan tanah;
4. Tertib pemeliharaan tanah dan lingkungan
hidup.[7]
Pendaftaran hak atas tanah
merupakan hal yang penting dalam pengadministrasian hak atas tanah demi untuk
mengamankan hak-hak seseorang atas tanah dan demi terwujudnya penatagunaan
tanah serta administrasi pertanahan yang akurat dan terjamin, merupakan
kewajiban negara untuk melaksanakan tugas pendaftaran hak atas tanah untuk
kepentingan warganya dan negara itu sendiri. Dengan kata lain, dilakukannya
administrasi di bidang pertanahan dengan baik adalah untuk segera terwujudnya
jaminan hukum atas tanah seseorang, baik untuk di haki sebagai milik maupun
dimanfaatkan sebagai kepunyaannya, maka Negara dalam hal ini Kantor Pertanahan
harus memprioritaskan tugas ini, sehingga proses pendaftaran, peralihan,
pemecahan dan pemanfaatan hak atas tanah dapat teratasi dengan baik, karena
apabila tidak dilaksanakan administrasi di bidang pertanahan maka akan
menimbulkan permasalahan dikemudian hari.
Tanah memegang peranan yang sangat penting bagi pemenuhan kebutuhan
manusia, baik sebagai tempat bermukim maupun sebagai tempat melakukan kegiatan
usaha. Hal ini membuat kepastian kepastian hukum di bidang pertanahan
pertanahan, khususnya tentang pemilikan hak atas tanah sangat penting untuk
menjamin hak seseorang atau suatu badan hukum atas tanah yang dimiliki atau
dikuasai.
Untuk tujuan tersebut, maka kegiatan pendaftaran tanah menjadi penting
dan mutlak dilaksanakan, hal ini menjadi dasar pasal 19 UUPA menghendaki diselenggarakan pendaftaran tanah
guna menjamin kepastian hukum pemilikan hak
atas tanah. Dalam pelaksanaan administrasi pertanahan, data pendaftaran
tanah yang tercatat di Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota harus selalu sesuai dengan keadaan mengenai bidang tanah yang
bersangkutan, baik yang menyangkut data
fisik mengenai bidang tanah tersebut, maupun mengenai bidang hukum yang
menyangkut bidang tanah dengan pemiliknya, yang merupakan data yuridis tanah. Dalam hubungan dengan
pencatatan data yuridis ini, khususnya pencatatan perubahan data yuridis yang
sudah tercatat sebelumnya, peranan PPAT sangatlah penting.
Menurut ketentuan pasal 37
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah,
menyatakan:
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan
dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui
lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
Akta PPAT merupakan salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan
pendaftarar tanah. Pejabat Pembuat Akta Tanah sesuai dengan Ketentuan pasal 7 ayat 1 Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, diangkat dan diberhentikan oleh
Menteri dalam hal ini Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional.
Lebih lanjut sebagaimana ketentuan pasal 15 ayat 1
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah, ditentukan bahwa “sebelum menjalankan jabatannya pejabat
pernbuat akta tanah mengangkat Sumpah Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
dihadapan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota di daerah kerja PPAT yang
bersangkutan”. Sesuai dengan ketentuan tersebut berarti bahwa PPAT kedudukannya
dibawah Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional dan bertanggung jawab
langsung kepada Kapala Kantor Pertanahan Kabupeten/Kota.
Penyelenggaraan kegiatan pelayanan
dibidang pendaftaran tanah merupakan tugas dan fungsi Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota. Dalam melaksanakan tugas dan fungsi Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota, Kepala Kantor Pertanahan mempunyai kewenangan untuk melakukan
pendaftaran hak atas tanah. Sesuai dengan ketentuan Pendaftaran Tanah dan
ketentuan BPHTB, hal tersebut sebagaimana telah dikemukan bahwa peralihan atau
pemindahan hak atas tanah melalui perhuatan hukum maupun melalui peristiwa
hukum mengakibatkan terjadi perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang
menjadi dasar obyek BPHTB harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota.
Secara prosedural sesuai dengan
ketentuan yang berlaku tentang pendaftaran tanah bahwa pejabat yang berwenang
dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah sebelum melaksanakan pembuatan akta
mengenai peralihan atau pemindahan hak atas tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah
wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan Sertifikat hak atas tanah atau
mengajukan permohonan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota untuk diterbitkan
Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
(SKPT) atas bidang tanah tersebut.[8]
Hal yang sama juga harus dilakukan oleh
Kepala Kantor Lelang atau Pejabat Lelang Negara, sebelum suatu bidang tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun dilelang baik dalam rangka Lelang
Eksekusi maupun Lelang Non Eksekusi, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja,
Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan tentang data fisik dan data
yuridis bidang tanah yang bersangkutan, kepada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota. Kemudian Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan keterangan
sebagaimana permintaan Kepala Kantor Lelang tersebut selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah
diterimanya permintaan dari Kepala Kantor Lelang. Hal tersebut sesuai dengan
ketentuan Pasal 41 ayat 2, yang
menyatakan:
Selambat-lambatnya 7 (tujuh)
hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang baik
dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi, Kepala Kantor Lelang
wajib meminta keterangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 34 kepada Kantor Pertanahan mengenai
bidang tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang.
Selanjutnya dalam Pasal 41 ayat 3
menyatakan bahwa “Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan keterangan
sebagaimana dimaksud pada ayat 2 selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah diterimanya
permintaan dari Kepala Kantor Lelang”.
adanya permohonan atau permintaan dari pejabat yang
berwenang yaitu Pejabat Pembuat Akta
Tanah dan Kepala Kantor Lelang kepada
Kepala Kantor Pertanahan tentang data fisik dan data yuridis atas bidang tanah
bersangkutan (surat keterangan pendaftaran tanah) yang merupakan persyaratan
mutlak yang menjadi kewajiban pejabat yang berwenang dalam melakukan pembuatan
akta dan risalah lelang mengenai peralihan atau pemindahan hak atas tanah dan
bangunan yang mengakibatkan terjadinya perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang menjadi dasar obyek BPHTB.
Persyaratan mutlak
dalam pembuatan akta dan risalah lelang yang menjadi kewajiban pejabat yang
berwenang sebagaimana yang dimaksudkan juga merupakan syarat prosedural
pelaksanaan pendaftaran tanah. Dengan adanya surat keterangan pendaftaran tanah
yang memuat keterangan tentang data fisik dan data yuridis atas bidang tanah
yang menjadi obyek peralihan atau pemindahan hak atas tanah dan bangunan yang mengakibatkan
perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang menjadi obyek pajak BPHTB, pejabat yang berwenang niemperoleh
keterangan secara pasti mengenai Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), nilai pasar,
dimana informasi mengenai NJOP dan nilai pasar ini dapat dijadikan sebagai
dasar perhitungan pengenaan pajak BPHTB.
C. Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota Sebagai Pengawas Pemenuhan Pajak Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Istilah pengawasan dikenal
dan dikembangkan dalam ilmu managemen, karena memang pengawasan ini merupakan
salah satu unsur dalam kegiatan pengelolaan. Wajarlah apabila pengertian
tentang istilah ini lebih banyak diberikan oleh ilmu menejemen dari pada ilmu
hukum, adapun penegertian pengawasan yang diberikan oleh Sujamto adalah:
”Pengawasan adalah suatu usaha atau kegiatan untuk mengetahui dan menilai
kenyataan yang sebenarnya mengenai pelaksanaan tugas atau kegiatan, apakah
sesuai dengan yang semesti atau tidak”.[9]
Berdasarkan defenisi
tersebut dapat dianalisa bahwa wujud pengawasan adalah kegiatan untuk menilai
suatu pelaksanaan tugas secara de facto, sedangkan tujuan pengawasan hanyalah
terbatas pada pencocokan apakah kegiatan yang dilaksanakan telah sesuai dengan
tolok ukur yang telah ditentukan sebelumnya (dalam hal ini berujud suatu
rencana/plan). Dengan demikian dalam kegiatan pengawasan tidak terkandung
kegiatan yang bersifat korektif ataupun pengarahan.
Pengawasan terhadap
perbuatan aparat pemerintah dapat dilakukan oleh sesama aparat pemerintah atau
aparat lain diluar tubuh eksekutif secara fungsional, dapat pula dilakukan oleh
kekuasaan kehakiman. Secara skematis, pengawasan ini dapat dibedakan dalam 2
(dua) jenis, yakni:
1. pengawasan administratif, yang bentuk
pengawasan melekat dan pengawasan fungsional dan
2. pengawasan oleh kekuasaan kehakiman,
baik secara keperdataan maupun secara administratif.
Undang Undang BPHTB telah
menentukan beberapa pejabat yang berwenang dalam pemenuhan ketentuan BPHTB atas
suatu perolehan hak atas tanah dan bangunan. Pejabat tersebut ditunjuk karena
kewenangannya dalam pembuatan akta dan pengesahan terjadinya perolehan hak.
Salah satu pejabat tersebut adalah Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota.
Dalam melakukan pengawas
pemenuhan pajak BPHTB, peranan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota secara garis
besar dapat dikelompok menjadi ;
a. Aturan yang
mendasari kewenangan Kantor Pertanahan melakukan fungsi pengawasan terhadap
pemenuhan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah Pasal 24
Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 berikut dengan aturan pelaksanaannya,
sedangkan aturan lain yang berkaitan dengan BPHTB adalah Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria, Perataturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
b. Fungsi
Pendaftaran tanah adalah untuk mendapatkan bukti berupa sertifikat yang hanya
dapat dilakukan oleh Kantor Pertanahan dimana lokasi tanah itu berada,
pendaftaran tanah tersebut merupakan kelanjutan dari proses perolehan hak atas
tanah, keputusan diterima atau ditolaknya pendaftaran atas suatu perolehan hak atas tanah sangat
tergantung kepada terpenuhinya
syarat yang menjadi sistem dan prosedur, salah satu syarat prosedural yang
harus dipenuhi adalah telah dibayarnya BPHTB sesuai dengan ketentuan yang
berlaku, atau dengan kata lain Kantor Pertanahan hanya dapat mendaftarkan
perolehan hak atas tanah, kalau dilakukan dengan cara yang ditentukan oleh ketentuan
perundang-undangan yang berlaku dan telah dilakukan pemenuhan atas BPHTB sesuai
dengan tarif yang berlaku.
c. Tata cara
pengawasan pemenuhan BPHTB atas perolehan hak atas tanah, oleh Kantor Pertanahan dilakukan sesuai dengan
ketentuan perundang-undangan yang berlaku, melalui pejabat yang berwenang
dengan meminta bukti pemenuhan Surat Setoran BPHTB yang dilampiri dengan bukti
peralihan hak atas suatu tanah (akte
peralihan hak, surat keterangan waris, surat keputusan pemberian hak) dan Surat
Pemberitahuan Pajak Terutang
Pajak Bumi dan Bangunan atas tanah yang menjadi objek peralihan tersebut.
d. Yang menjadi
Tolok ukur dalam pegawasan pemenuhan BPHTB adalah nilai tertinggi diantara dua
nilai yang menjadi dasar pengenaan BPHTB, dua nilai tersebut adalah Nilai
Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Objek Pajak.
Pengawasan yang dilakukan
terhadap pemenuhan BPHTB ini secara garis besarnya dapat dibedakan menjadi dua
macam, yaitu pengawasan oleh piskus atau petugas pajak dan pengawasan oleh
pejabat lain yang diberikan berdasarkan kewenangan yang dimilikinya, lebih
lanjut dapat diuraikan sebagai berikut:
a. Pengawasan oleh
fiskus.
Dengan ditetapkan sistem
self assessment menjadi sistem perpajakan nasional maka petugas pajak
(piskus) berfungsi sebagai pengawas atas pemenuhan kewajiban pajak yang
dilakukan oleh wajib pajak. Pada BPHTB fiskus berkewajiban memeriksa setiap
pembayaran BPHTB yang dilaporkan oleh wajib pajak. Pemeriksaan ini meliputi data
tanah dan bangunan yang dijadikan objek perolehan hak, penetapan dasar
pengenaan pajak yang dilakukan oleh wajib pajak, penetapan NPOPTKP yang digunakan wajib pajak, perhitungan
pajak terutang sesuai dengan ketentuan perolehan hak atas tanah dan bangunan,
dan kesesuaian jumlah pajak terutang yang dibayar oleh wajib pajak. Penelitian
ini dilakukan terjadap Surat Storan BPHTB (SSB) yang dilaporkan oleh wajib
pajak beserta bukti pendukung yang dilampirkan pada saat pelaporan, antara lain
SPPT PBB atas tanah dan bangunan yang menjadi objek perolehan hak, akta jual
beli, akta hibah, dan lain-lain.[10]
Berdasarkan pemeriksaan,
fiskus akan menetapkan apakah wajib pajak telah melunasi pajak terutang sesuai
dengan ketentuan atau tidak, dengan demikian dapat diketahui apakah pajak
dibayar semestinya, terdapat kelebihan pembayaran pajak ataupun kekurangan
pembayaran pajak terutang. Ada 4 (empat) surat ketetapan pajak yang
mungkin dikeluarkan oleh fiskus kepada wajib pajak, yaitu:
1. Surat
Ketetapan BPHTB Nihil (SKBN).
2. Surat
Ketetapan BPHTB Lebih Bayar (SKBLB).
3. Surat
Ketetapan BPHTB Kurang Bayar (SKBKB).
4. Surat
Ketetapan BPHTB Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT).
Berdasarkan hal-hal
tersebut diatas, sebagai upaya untuk menegakkan aturan perpajakan (low
enforcement) maka kepada wajib pajak yang tidak melunasi pajak terutang
maupun melunasi utang pajak yang tidak sepenuhnya (kurang bayar) dilakukan
penagihan pajak yang pengaturan dan tata cara penagihan pajak terutang tersebut
diatur secara tegas di dalam Undang-undang BPHTB.
Untuk melakukan penagihan
pajak fiskus (dalam hal ini Kantor Pelayanan Pajak Bumi Bangunan setempat)
mengeluarkan surat tagihan pajak atau surat tagihan BPHTB untuk melakukan tagihan pajak dan atau sanksi
administrasi berupa bunga atau denda. Yang berhak mengeluarkan Surat Tagihan
BPHTB adalah Direktur Jendral Pajak, penerbitkan Surat Tagihan BPHTB dapat
dilakukan apabila:
1. pajak
yang terutang tidak atau kurang bayar.
2. dari hasil pemeriksaan SSB terdapat
kekurangan pembayaran pajak sebagai akibat salah tulis dan atau salang hitung,
dan
3. wajib
pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau bunga.
b. Pengawasan oleh
pejabat yang berwenang
Undang Undang BPHTB
menentukan beberapa pejabat yang berwenang dalam pemenuhan ketentuan BPHTB atas
suatu perolehan hak atas tanah dan bangunan. Pejabat tersebut ditunjuk karena
kewenangannya dalam pembuatan akta dan pengesahan terjadinya perolehan hak.
Adapun pejabat tersebut adalah:
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah.
2. Pejabat Lelang.
3. Pejabat Pertanahan.
Para
pejabat ini diberi kewenangan untuk memeriksa apakah BPHTB terutang sudah
dibayar oleh pihak yang memperoleh hak sebelum ia menandatangani dokumen yang
berkenaan dengan perolehan hak dimaksud. Ketentuan ini harus dipatuhi karena
apabila terjadi pelanggaran pejabat bersangkutan diberi sanksi sesuai dengan
ketentuan yang berlaku.
D. Tugas Pemenuhan Bphtb Yang Dibebankan Pada Kantor Pertanahan Kaitannya Dengan
Kewenangan Badan Pertanahan Nasional.
Sebagaimana ketentuan
pasal 24 ayat 2a dan ayat 3 Undang-Undang BPHTB menentukan bahwa pejabat yang
berwenang menandatangani dan menerbitkan Surat Keputusan dimaksud pada saat
wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa Surat Setoran BPHTB, dan
terhadap pendaftar peralihan hak atas tanah karena waris atau hibah wasiat hanya dapat
dilakukan oleh pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota pada saat wajib pajak
menyerahkan bukti pembayaran berupa Surat Setoran BPHTB. Kepala Kantor
Pertanahan kabupaten/Kota menyampaikan pemberitahuan bulanan dalam hal terjadi
pendaftar hak atau pendaftar peralihan hak berdasarkan perolehan hak atas
tamnah dan bangunan jadi obyek BPHTB, karena:
a. Pemberian hak
baru yang diberikan oleh BPN atau Kantor Wilayah BPN atau Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota;
b. Pelaksanaan
Hibah wasiat atas tanah hak yang sudah terdaftar atau tanah hak lama yang belum
terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun.
Ketentuan Penandatanganan
Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Pejabat Pertanahan Kota berwenang
menandatangani dan menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah karena
waris atau hibah wasiat pada saat wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran
pajak berupa Surat Setoran BPHTB
(SSB).
Penyerahan bukti
pembayaran pajak dilakukan dengan menyerahkan foto copy pembayaran pajak (Surat
Setoran BPHTB) dan menunjukkan aslinya. Jika BPHTB yang terutang atas perolehan
hakl atas tanah dan bangunan adalah nihil, wajib pajak tetap harus mengisi
Surat Setoran BPHTB dengan jumlah pajak terutang adalah nol (nihil) dengan diketahui
oleh pejabat berwenang (Kepala Kantor Pertanahan) yang bersangkutan.
1. Ketentuan Pelaporan Pejabat Kantor
Pertanahan.
Dalam hal terjadi
perolehan hak karena waris, hibah wasiat, dan pemberian hak baru yang diberikan
oleh Badan Pertanahan Nasional, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional atau
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, yang merupakan obyek pajak BPHTB serta
persyaratan pemberian haknya tidak menggunakan Akta PPAT/Risalah Lelang, maka
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota wajib menyampaikan pemberitahuan
bulanan kepada Kepala Kantor Pelayanan PBB yang wilayah kerjanya meliputi letak
tanah.
Laporan atau pemberitahuan
bulanan meliputi pembuatan risalah lelang, pemberian hak baru serta perolehan
hak dan bangunan yang dilakukan oleh pejabat yang berwenang selama satu bulan
terakhir. Laporan atau pemberitahuan bulanan sekurang-kurangnya memuat nomor
dan tanggal akta, risalah lelang, atau keputusan pemberian hak atas tanah,
status hak, letak tanah dan atau bangunan, luas tanah, luas bangunan, nomor dan
tahun surat pemberitahuan pajak terutang pajak bumi dan bangunan (SPPT PBB),
nilai jual obyek pajak (NJOP) pajak bumi dan bangunan, harga transaksi atau
nilai pasar, nama dan alamat pihak yang mengalihkan dan memperoleh hak serta
tanggal dan jumlah setoran pembayaran BPHTB terutang. Laporan atau
pemberitahuan bulanan disampaikan oleh pejabat yang berwenang paling lambat
tanggal 10 bulan berikutnya.
2. Sanksi Atas Pelanggaran Penandatanganan dan Penerbitan Surat Keputusan Pemberian
Hak Atas Tanah.
Sementara sanksi akan
dikenakan terhadap Pejabat Pertanahan Kabupaten/Kota yang melanggar ketentuan
pendaftaran peralihan hak atas tanah karena waris atau hibah wasiat yang tidak
menjalankan kewajibannya sesuai dengan ketentuan Undang-Undang BPHTB. Adapun
sanksi tersebut diatur berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 53
Tahun 2010 tentang Disiplin Pegawai Negeri Sipil.
Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota atau Pejabat Pertanahan yang melanggar ketentuan pelaporan atas
penerbitan hak atas tanah yang dilakukannya, yang akan digunakan oleh Kantor
Pelayanan PBB untuk memeriksa kebenaran pemenuhan kewajiban pembayaran BPHTB
yang terutang, dikenakan sanksi menurut Ketentuan
Peraturan Perundang-undangan yang berlaku yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 53
Tahun 2010 tentang Disiplin Pegawai Negeri Sipil.
Terhadap
sanksi pelanggaran atas ketentuan pelaporan tersebut, maka Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota dapat dikenakan sanksi hukuman disiplin ringan, hal
mana sebagaimana dengan ketentuan Pasal 7 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 53
Tahun 2010 tentang Disiplin Pegawai Negeri Sipil, yang menyatakan:
Tingkat hukuman disiplin
terdiri dari:
a. hukuman
disiplin ringan;
b. hukuman
disiplin sedang; dan
c. hukuman
disiplin berat.
Sementara
berdasarkan ketentuan Pasal 7 ayat 2 Peraturan Pemerintah tersebut, maka jenis
hukuman yang dapat dikenakan bagi Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
terhadap pelanggaran atas ketentuan pelaporan tersebut, yaitu berupa:
Jenis hukuman disiplin ringan
sebagaimana dimaksud pada ayat 1 huruf a terdiri dari:
a. teguran lisan;
b. teguran tertulis; dan
c. pernyataan tidak puas secara tertulis.
[1] Republik Indonesia, Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2006 Tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor Badan Pertanahan
Nasional, Pasal 3.
[2]
Republik Indonesia,
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 2006 Tentang
Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasionaldan Kantor
Pertanahan, Pasal 53.
[3] Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertipikat Tanah
Hak Milik, Tanah Negara dan Tanah Pemda, Teori dan Praktek Pendaftaran Tanah di
Indonesia, Bandung, Mandar Maju, 2004, hal. 141.
[4] Ibid., hlm. 144.
[5] Boedi Harsono, Jaminan Kepastian Hukum di Bidang
Pertanahan, Jakarta, Mahkamah Agung Republik Indonesia,
1998, hal. 32.
[6] Maria S.W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan Antara
Regulasi dan Implementasi, Jakarta,
Kompas, 2007, hal. 206.
[7]
Wawancara dengan Frederik Edison, Kasubsi Penetapan Hak Atas Tanah Kantor
Pertanahan Kota Banda Aceh, pada tanggal 20 Desember 2010.
[8]
Wawancara dengan Frederik Edison, Kasubsi Penetapan Hak Atas Tanah Kantor
Pertanahan Kota Banda Aceh, pada tanggal 20 Desember 2010.
[9] Sujamto, Beberapa
Pengertian di Bidang Pengawasan, Jakarta,
Ghalia Indonesia,
1983, hal. 17.
[10] Mariot Pahala Sihaan, Utang Pajak, Pemenuhan, dan Penagihan Pajak dengan Surat
Paksa, Jakarta,
Raja Grafindo Persada, 2004, hal. 70.
Yusrizal, M. (2017). Perlindungan hukum
pemegang hak atas tanah dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum. De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum, 2(1), 113-138.
Yusrizal, M., Perdana, S., & Eddy, T.
(2022). Authorities and Responsibilities of Notaries as Officials Cooperative
Establishment Deed Maker. DE LEGA LATA: Jurnal Ilmu Hukum, 7(2), 314-323.
Yusrizal, M., & Erwinsyahbana, T. (2012).
Hukum Perizinan. Proses Pendirian dan Pendaftaran Perusahaan dalam Praktek.
Yusrizal, M. (2021). State-Owned Enterprise
Partnership Program As A Form Of Corporate Social Responsibility To Small And
Medium Enterprises. Randwick International Of Social Science Journal, 2(4), 535-545.
Ramlan, R., Hakim, N., Yusrizal, M., &
Fajriawati, F. (2018). Optimalisasi Potensi Ekowisata Di Lahan Hutan Bakau
Dikaitkan Dengan Upaya Pencegahan Bencana Pada Wilayah Pesisir Desa Lubuk
Kertang. Borneo Law Review, 2(1), 1-15.
Yusrizal, M. (2024). Legal Protection of Citizenship
of Children Born from Mixed Marriages. International Journal Reglement & Society (IJRS), 5(1), 102-109.
Comments